L’ultimo articolo del blog parlava di come cercare casa per viverci (se te lo sei perso clicca qui). E per metterla in affitto e avere un’entrata costante mensile?

Ecco, in questo nuovo articolo ti parlerò di come comprare una casa per creare un investimento immobiliare a Torino di media durata e remunerativo.

Il caso preso in esame è un caso (esemplificativo) di investimento immobiliare sul mercato torinese attuale.

La presenza di immobili svalutati dalla crisi, datati e un aumento della richiesta di locazione in diverse aree cittadine, favorisce interventi come questo.

Chiaramente, in giro per il web ci sono molti blog, forum ed esperti che parlano dell’ argomento. Basta cercare su Google per scoprire centinai di punti di vista. Molte cose sono condivisibili, altre meno, sicuramente non vi è molta chiarezza su un tema a volte complesso e nebuloso qual è l’immobiliare.

In questo articolo non farò un’analisi lunga e dettaglia del mercato immobiliare italiano, bensì ti parlerò di come alcuni investimenti, fatti a Torino, nel 2019, possano dare risultati importanti.

Oggi, tante persone, visti i risultati deludenti del mercato azionario o la storica attitudine italiana ad investire nel mattone, sono sempre più interessate all’argomento. E se mi segui ti potrò aiutare a fare chiarezza.

Bene, ma come?

Come dicevo poc’anzi il mercato degli investimenti immobiliari è molto complesso. Ci sono tanti aspetti da tenere presente quando si vuole comprare una casa ad uso investimento.

Innanzitutto, ho scelto la città di Torino, che oltre ad essere la mia città, e il luogo su cui ho avuto e sto avendo esperienze dirette, sia per me che per conto di clienti. E “checchèsenedica” a Milano, è bellissima.

Immagine tratta da People for Planet

Rispetto ad altre città, come appunto Milano, Torino ha potenzialità elevate per chi, vuole iniziare ad investire in questo settore senza una enorme disponibilità economica.

Non è facile, ma una volta comprese le logiche è un mercato molto più semplice di quel che sembra. Sicuramente più facile del mercato azionario.

E credimi, oggi è un buon momento per comprare un immobile. Leggevo da poco un’analisi fatta da Aspesi – ASPESI, Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare  (http://www.aspesi-associazione.it) a conferma di ciò.

Ipotizziamo tu sia un investitore, pronto a utilizzare il tuo capitale e un discreto numero di ore del tuo tempo (per limitare questa seconda voce potrai farti aiutare dal tuo consulente, architetto, etc).

Supponiamo tu voglia generare una rendita minima netta del 6% del tuo capitale.

E per ultimo, pensiamo di investire in qualcosa che da qui a 5 anni possa essere rivenduto ad una cifra maggiore – magari dopo essere stato riqualificato – e generare un ulteriore ricavo.

5 anni è il limite temporale – che ti suggerisco di tenere – per due ragioni fondamentali: la prima, è che in caso di vendita ad un valore superiore al prezzo di acquisto, dopo i cinque anni, non si pagano plusvalenze, e la seconda è che in cinque anni non vi è un deperimento tale da dover re intervenire con lavorazioni particolarmente onerose.

Ecco i miei consigli:

1 – Studia il mercato immobiliare di Torino. Usa i siti che si occupano di compravendita di immobili. Per esempio immobiliare.it. Fai una ricerca per zona, partendo dal centro e andando verso le periferie. Come? Stampa la planimetria della città e traccia su di essa i punti di interesse, la linea della metropolitana, le infrastrutture, le università e le grosse aziende presenti. Individua 5 o 6 aree che ritieni interessanti. In base alle zone individuate verifica il prezzo medio di compravendita. Ti consiglio di evitare le zone dove i prezzi sono alti (superiori ai 2.000,00 €/mq).

Image courtesy of Immobiliare.it

2 – Seleziona gli immobili interessanti. Individuata la zona di interesse, inizia a guardare gli appartamenti che hanno un prezzo inferiore alla media della zona e preferibilmente che siano da ristrutturare. Il fatto che siano da ristrutturare ti darà la possibilità di offrire un prezzo inferiore e di poterli riqualificare dando valore aggiunto all’investimento. Proprio per questa ragione, una volta individuati, richiedi la visita e, insieme al tuo Architetto, vai a vedere gli immobili in questione. Guardate bene il contesto, parlate con l’amministratore. Immaginate insieme una possibile trasformazione!

3 – Valuta l’investimento. Individuata la zona, visto e studiato l’immobile, ipotizzata e quantificata la trasformazione e valutata la richiesta del venditore, inizia a pensare al costo dell’operazione. Come fare? I costi sono i seguenti: 1) Costo di acquisto, Agenzia, Notaio e Tasse 2) Costo della trasformazione o sistemazione 3) Costo dell’arredamento. 1+2+3 = costo dell’investimento. Esempio (prima parte). Hai trovato un trilocale al 3 piano di un condominio in vendita a 45.000,00 € tra tasse, notaio ed agenzia (10.000,00 €). Dovrai rifare il bagno (6.000,00 €) e cambiare i serramenti (6.000,00 €). I costi per le pratiche (2.000,00 €) e l’arredamento delle due stanze, del bagno e della cucina (5.000,00 € da IKEA). Per un totale di 74.000,00 €. E’ un buon investimento? Dipende dal punto 4.

4 – Valuta la rendita. Affidati ad un consulente immobiliare e valuta la cifra massima richiedibile con il “Canone Agevolato” per affitto studenti (se non sai cos’è -> CANONE AGEVOLATO TORINO). Perché a studenti? La prima ragione è legata alla sicurezza della locazione, difficilmente chi si trova fuori sede per studiare non paga l’affitto e le garanzie fornite dai genitori sono molto importanti. Il secondo motivo dipende dalla durata limitata dei contratti, che ti permettono di liberare facilmente l’immobile nel caso voglia venderlo (vedi punto 5). Esempio (seconda parte). Il canone agevolato è pari a 450 €/mese che tolte Imu e tasse sono 380 €/mese nette. Avremo 380 x 12 = 4.560,00 € all’anno di rendita netta, che diviso 79.000 di costi fa 6,16% netto all’anno. Non male vero?

5 – Valuta il prezzo di rivendita. Una volta “portata” a casa la rendita annua, bisogna che ipotizzi una eventuale ed auspicabile rendita futura. Pur non avendo la sfera di cristallo, il mercato immobiliare a Torino, in questo momento è a livelli molto bassi. Si, potrebbe diminuire, ma se hai comprato valutando attentamente i punti 1 e 2, facendoti aiutare da un professionista, non dovrai preoccuparti. Se lo vuoi fare, ti consiglio di vendere dopo i cinque anni dall’acquisto, sempre per il discorso della plusvalenza. Valutiamo il caso peggiore, ovvero di riprendere gli stessi soldi spesi. Bene, già solo quell’operazione è positiva. Grazie alle detrazioni sui lavori potrai recuperare il 50% di 19.000,00 € (arredi, pratica, lavori) ovvero 9.500,00, netti. In cinque anni potresti generare 4.560,00 x 5 = 22.800 + 9.500 = 32.300,00 €, per un rendimento netto annuo sul capitale investito del 8,7%, interessante vero?!


Infine, il mio consiglio più importante: non investire più del 30% del tuo patrimonio. Investire è pur sempre un rischio, anche se calcolato.

Nella realtà i casi sono sempre diversi tra loro, ma iniziando a studiare il mercato immobiliare, troverai molte analogie con questo esempio.

Per il resto, ti auguro buon lavoro e buon divertimento con l’acquisto della tua casa ad uso investimento!

E se hai bisogno, chiamami al 339 3986612 o scrivimi a info@ideea.it, sarò felice di darti il mio supporto.

Ci vediamo in spiaggia 😉.

Emanuele